Il desiderio di acquistare la prima casa può essere frenato da ansie e dubbi sulla questione finanziaria e quella burocratica. I tre punti principali che dovrai affrontare riguardano i requisiti richiesti per la concessione del mutuo, le tasse e l’entità delle rate da pagare. Un approfondimento su tali questioni può farti partitre con più consapevolezza ed una maggiore spinta nella realizzazione del tuo sogno.
I requisiti necessari
Per accettare la richiesta di mutuo, la banca alla quale ti rivolgerai valuterà alcuni tuoi requisiti, al fine di valutare se concederti o meno la cifra richiesta. Questi riguardano sostanzialmente l’ambito anagrafico, quello economico ed il tecnico/legale. Oltre ciò ti verrà richiesto di presentare un’apposita documentazione.
I requisiti anagrafici rispecchiano la tua condizione giuridica:
- La cittadinanza, che deve essere italiana o almeno di uno Stato appartenente all’Unione Europea. In alternativa, la cittadinanza extracomunitaria deve essere accompagnata da regolare residenza italiana
- La residenza, di un periodo minimo che va dai 2 ai 5 anni per le persone straniere. In caso di italiano all’estero, ogni banca ha una personale politica.
- L’età, con limite minimo di 18 anni e in generale nessun limite massimo: ogni banca valuta il caso singolo ed è libera di rifiutare la concessione del mutuo a persone relativamente avanti con l’età.
I requisiti economici passano attraverso l’istruttoria reddituale, che indaga sulla tua possibilità o meno di restituire effettivamente la somma in prestito. In questo contesto gioca un ruolo importante la personalità, cioè la capacità di convincere la banca della tua affidabilità e collaborazione, oltre al fatto di essere realmente interessato al mutuo. Tutto questo si accompagna alla capacità di credito, cioè alla tipologia di rata che effettivamente può essere pagata, ottenibile con analisi della documentazione reddituale.
I requisiti tecnico/legali sono riferiti all’immobile che desideri acquistare, per accertarsi che abbia tutti gli item per l’iscrizione dell’ipoteca. In questa fase dovrai presentare i documenti richiesti e saranno chiamati in causa anche un perito e un notaio. Per quanto riguarda dunque i documenti da presentare, ogni istituto bancario ha delle procedure personali, ma in linea di massima ti verranno chiesti i certificati personali di nascita e stato civile, con eventuale estratto dell’atto di matrimonio o sentenza di divorzio. In aggiunta, tutto ciò che concerne la situazione lavorativa.
Per quanto riguarda la documentazione riguardante l’immobile, è necessario reperire la ”promessa di vendita”, la planimetria, il certificato di abitabilità, l’ultimo atto di acquisto e, in caso di successione, il mod.240 o il mod.4 riguardante l’ufficio successioni.
Tassi di Interesse
Il tasso d’interesse è necessario per comprendere i costi totali del mutuo. Non esiste un tasso universalmente più conveniente, dipende infatti dalle esigenze di ogni singolo caso, che possono essere prese in esame considerando il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale), cioè il costo totale del mutuo e il TAN (Tasso Annuo Nominale), vale a dire l’interesse applicato ogni anno al prestito. Alla luce di tutto ciò, potrai scegliere tra:
- Tasso fisso: la quota della rata e quella degli interessi non cambiano per tutta la durata del mutuo
- Tasso variabile: rata e interessi seguono i parametri di mercato, dunque possono esserci periodi più vantaggiosi ed altri meno
- Tasso misto: consente di passare da tasso fisso a quello variabile e viceversa
- Tasso capped rate: rappresenta una rete di sicurezza per chi sceglie il tasso variabile, in quanto viene stabilito un limite massimo oltre il quale la rata non potrà salire
- Tasso bilanciato: detto anche tasso mix, unisce contemporaneamente sia l’aspetto fisso che quello variabile, in base a specifiche esigenze
- Tasso variabile con rata costante: si applica in caso di pagamenti a medio o lungo termine, dove la rata resta sempre la stessa, ma varia la durata in base all’andamento del mercato
Come effettuare il calcolo della rata
La regola generale per calcolare la rata del mutuo è quella di non andare mai a superare un terzo del reddito percepito dal richiedente. Se dunque percepisci uno stipendio netto di 1200 euro, puoi in teoria aspettarti delle rate da 400 euro. In realtà entrano in gioco alcune variabili che possono portare a modificare questa cifra, quali il valore dell’immobile, la durata e l’importo del mutuo ed infine il tasso d’interesse.
Per farti un’idea di come questi fattori vadano ad influenzare l’entità delle rate, esistono vari modi per effettuare un calcolo più preciso. Excel ad esempio dispone già della funzione ”Rata”, grazie alla quale dovrai solo inserire i dati richiesti dal modello. In alternativa, online esistono appositi programmi, ma devi fare attenzione e sceglierne uno basato sul piano di ammortamento alla francese: il sistema di calcolo utilizzato dalle banche italiane.
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